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Il regolamento di condominio 

In base all’art. 1138 c.c., quando in un edificio vi sono più di 10 condomini
è obbligatorio avere un regolamento di condominio.

Il Regolamento è approvato con la maggioranza e i quorum deliberativi
previsti dal 2° comma dell'art. 1136 del c.c..

L'iniziativa per la formazione del regolamento può essere anche di un singolo
condomino (art. 1138, 2° comma).

Il regolamento è facoltativo quando i condomini sono meno di 10.

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Nomina e revoca dell'amministratore

​«Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall'amministratore dimissionario. (...) L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. (...)»(art.1139 c.c.)

L'incarico dell'amministratore di condominio cessa nei casi in cui vi sia:

• revoca da parte dell'assemblea condominiale;

• revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria competente;

• dimissioni volontarie;

• nomina di altro amministratore.

La revoca può avvenire dall'assemblea condominiale, con la stessa maggioranza necessaria per la nomina, anche senza motivo (art. 1136 del codice civile). Tuttavia, secondo diversi giuristi, i condomini hanno l'obbligo di provvedere a corrispondere il compenso fino alla fine della durata contrattuale concordata, al massimo un anno.

La riforma del condominio del 2012, ha specificato un elenco di casi che rientrano nella qualifica di gravi irregolarità che fanno scattare automaticamente la revoca giudiziaria (su richiesta di almeno un condomino):

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura e utilizzazione del conto di cui al settimo comma (conto corrente condominiale)
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) (tenuta del registro dell'anagrafe condominiale e dati di sicurezza e del registro dei verbali delle assemblee, fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (cioè i dati anagrafici e professionali dell'amministratore, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri dell'anagrafe condominiale e dei dati di sicurezza dei fabbricati e impianti del condominio, il registro dei verbali delle assemblee, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere copia da lui firmata)

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Attribuzioni dell'amministratore

L'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 c.c., ha l'obbligo di:

1. eseguire le deliberazioni dell'Assemblea dei Condomini e curare l'osservanza del Regolamento di Condominio;

2. disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3. riscuotere i contributi e pagare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4. compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Inoltre, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

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Dove finiscono le competenze dell'amministratore?

La prima risposta sarebbe: dove finiscono le parti e i servizi comuni dell'edificio. Quindi un eventuale lite tra il condomino del primo piano colpevole di spargimento di briciole e la sfortunata proprietaria del giardino al piano terra non sono di competenza condominiale compiendosi il fatto tra due proprietà private

La realtà è più complessa in quanto alcune attribuzioni dell'amministratore sono stabilite dai regolamenti di condominio. Un regolamento di condominio può chiamare l'amministratore in causa anche in un contesto alieno agli spazi condominiali, fare di lui l'arbitro di dispute tra condomini o attribuirgli compiti o responsabilità maggiori di quelle prevista dalla legge

Sta all'amministratore interpretare il regolamento alla luce delle normative sopravvenute ignorandone le parti contrarie alla legge e applicando quelle rimanenti.

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04

Doveri dell'amministratore

I doveri dell'amministratore possono essere divisi in base al momento del mandato in cui si manifestano:

1. inizio incarico

2. in corso

3. fine anno

4. fine incarico

1. Al momento dell'accettazione della nomina l'amministratore deve:

• comunicare i propri dati anagrafici e professionali, in particolar modo il codice fiscale, il luogo in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili

• deve apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e recapiti, anche telefonici.

• deve associare al proprio il codice fiscale del condominio presso l'Agenzia delle Entrate

• volturare tutte le utenze del condominio

• effettuare il formale passaggio di consegne con l'amministratore precedente.

• inoltre è tenuto a presentarsi nella filiale in cui è aperto il conto corrente condominiale per depositare la propria firma o aprire un conto per conto del condominio

2. Compiti e doveri dell'amministratore nel corso del mandato

CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA
E' fatto obbligo all'amministratore di convocare l'assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere. L'assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione. L'assemblea infatti, non l'amministratore, è l'organo deliberativo del condominio e nella piccola democrazia dello stabile è anche l'organo dotato dei più ampi poteri. La mancata esecuzione delle delibere dell'assemblea costituisce grave irregolarità dell'amministratore di condominio e motivo di revoca giudiziaria

DISCIPLINA PARTI CONDOMINIALI
L'amministratore è tenuto a disciplinare l'uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare. Anche in questo caso il limite del potere dell'amministratore è l'assemblea: lo stesso articolo di legge (1133c.c.) stabilisce che contro i provvedimenti dell'amministratore è possibile sia il ricorso all'assemblea dei condomini, che all'autorità giudiziaria. Questo significa che una delibera contraria a un provvedimento annulla in tutto e per tutto il provvedimento preso

GESTIONE FINANZIARIA
L'amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio. Dopo la riforma 220/2012 costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all'amministratore.

AZIONE CONTRO I MOROSI
L'amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l'assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito. L'amministratore inadempiente può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell'acqua o perdere una causa legale

TUTELA DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
L'amministratore è il responsabile dell'applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell'edificio in uno stato decoroso e funzionante

ADEMPIMENTI FISCALI
Nel caso del condominio si tratta della certificazione unica dei redditi dell'anno precedente che va presentata all'inizio dell'anno e della certificazione dei redditi dei sostituti d'imposta (ovvero il 770) che va presentata a metà anno. Essendo il condominio sostituto d'imposta spetta all'amministratore versare le somme relative con l'apposito modulo F24. Egli inoltre è il responsabile degli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere. In caso di contestazione da parte dell'Agenzia delle Entrate il condominio viene sanzionato ma lo stesso può chiedere i danni all'amministratore

REGISTRI CONDOMINIALI
L'amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini

Allo stato attuale la legge individua 4 registri:

1. il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari

2. il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio

3. il registro di nomina e revoca degli amministratori

4. il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione

A richiesta del singolo condomino l'amministratore è obbligato a fornire un'attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, normalmente richiesta in caso di compravendita

3. Compiti e doveri dell'amministratore a fine dell'anno

L'amministratore è obbligato a redigere il rendiconto condominiale (bilancio) annuale della gestione e convocare l'assemblea per la sua approvazione. La mancata convocazione dell'assemblea entro il termine di 180 giorni costituisce grave irregolarità

Il regolamento di condominio può stabilire una scadenza più restrittiva senza essere in contrasto con quanto dice la legge. Entro un mese è un termine che non contrasta con “entro 180 giorni” del Codice Civile, se il regolamento stabilisse un termine più ampio o non stabilisse affatto un termine varrebbe il limite imposto dal Codice Civile

4. Obblighi dell'amministratore al momento della cessazione dell'incarico

A fine mandato l'amministratore è tenuto per legge a consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini. Se l'amministratore non ottemperasse a quest'obbligo incorrerebbe nel reato di appropriazione indebita, fattispecie, che in caso di condanna lo escluderebbe dall'esercizio della professione a norma dell'articolo 71bis delle norme di attuazione del Codice Civile

Anche dopo la revoca del suo mandato e fino al completamento del formale passaggio di consegne l'amministratore uscente è obbligato a svolgere per conto del condominio tutte quelle attività con carattere di urgenza che potrebbero arrecare danno o pregiudizio al condominio. La legge specifica che nessun compenso è esigibile per questo genere di attività

Non può mai esistere un momento in cui le responsabilità dell'amministratore non siano affidati ad un soggetto ben determinato cioè tra la revoca del vecchio e la normina del nuovo professionista non può esserci neanche un giorno in cui nessuno ricopra il ruolo di amministratore

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